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Philippe Mora

C’est à la suite d’échanges avec une lointaine cousine que j’ai souhaité clarifier la question du capcazalier, notamment sous l’angle de la propriété terrienne. Deux idées fausses circulent fréquemment à propos de nos ancêtres laboureurs :

1) Le statut de capcazalier aurait été rare : j’explique dans cet article que ce n’est pas le cas dans certaines communautés landaises. et dans celui-ci aussi, cela pour la période de l’Ancien Régime.

2) L’existence d’un seigneur propriétaire impliquerait une domination totale des paysans exploitants. C’est cette seconde idée que je me propose ici de remettre en perspective.

Un dicton bien connu semble accréditer à la fois la rareté des capcazaliers et l’idée d’un propriétaire « total » de la terre, presque assimilable à un petit seigneur :« Au capcazal, seul le soleil dicte sa loi ». On pourrait ainsi croire que le capcazalier est un propriétaire absolu, maître exclusif de ses terres. Pourtant, ce dicton ne peut être compris qu’en le confrontant aux réalités sociales, seigneuriales et juridiques de l’époque. Si le statut de capcazalier conférait une réelle liberté, notamment dans la gestion quotidienne de l’exploitation et dans la transmission héréditaire, il n’impliquait pas une indépendance totale. Comme nous allons le voir, on pouvait être capcazalier tout en dépendant d’un seigneur. La notion de propriété sous l’Ancien Régime ne recouvre pas celle que nous connaissons aujourd’hui.

Concrètement, le capcazalier détenait la propriété utile de ses terres, tandis que le seigneur en conservait la propriété éminente, c’est-à-dire le droit supérieur théorique sur le fonds. Le capcazalier n’était donc pas seigneur, mais il disposait néanmoins de droits étendus : stabilité de la tenure, transmissibilité héréditaire, large autonome d’exploitation, droits dans la communauté villageoise, sous réserve du paiement de redevance et du respect des obligations seigneuriales.

Avec le temps, l’équilibre entre propriété éminente et propriété utile a évolué, en faveur de cette dernière. Ainsi, nos ancêtres capcazaliers géraient leurs terres de manière largement autonome et subissaient de moins en moins de contraintes seigneuriales. La propriété utile était devenue si avantageuse qu’au 17ème siècle la bourgeoisie montante commença à acquérir des terres pour les donner à bail, notamment en métayage¹. Ce phénomène s’explique par le fait que certains laboureurs aisés se reconvertirent dans le commerce, tandis que d’autres trouvèrent un intérêt économique à vendre leurs terres, au même moment².

En résumé, déduire que nos ancêtres landais n’étaient pas propriétaires, et donc pas capcazaliers, au seul motif qu’un seigneur détenait la terre est une erreur.

A cela, Hervé Coudroy précise : « La propriété éminente des terres appartient nécessairement au seigneur. Le seigneur ne possède généralement la propriété utile que d’une portion très limitée de sa seigneurie. Le seigneur de Baylenx à Cassen/Louer possède deux « métairies » alors qu’une quarantaine de tenures appelées également fiefs jusqu’au XVIe appartiennent à ses emphytéotes³ ou tenanciers, pour la plupart propriétaires exploitants jusqu’au XVIIe. »

Le seigneur, détenteur de la propriété éminente, n’exerçait pas nécessairement une domination écrasante sur le possesseur de la propriété utile; durant l’Ancien Régime. Bien au contraire, le rapport de force penchait en faveur des laboureurs. On découvre ainsi que de nombreux paysans landais étaient bel et bien capcazaliers, malgré l’existence d’une propriété éminente, et que la notion même de propriété s’est profondément transformée au fil des siècles. Le développement du métayage landais à partir du 17ème siècle, lié notamment à l’arrivée de la bourgeoisie, en est une illustration. Pour une approche plus générale de cette évolution, on pourra se reporter à l’article cité en note 2.

Le rapport propriété éminente / propriété utile dans l’Ancien Régime en France

Je vous propose ici deux extraits du livre de Gérard Béaur⁴ : « Les rapports de propriété en France sous l’Ancien Régime et dans la Révolution. Transmission et circulation de la terre dans les campagnes françaises du xvi^e au xix^e siècle« .

On y lit notamment :

« Encore au xvii^e siècle les textes des juristes ne transigent pas sur l’attribution de la propriété : le seigneur est le véritable propriétaire du bien. Voilà qui explique que les historiens du droit et quelques historiens du rural aient obstinément soutenu que les paysans ne possédaient quasiment aucune terre en dehors des alleux et n’étaient donc en aucune façon propriétaires, même à l’orée de la Révolution. »

Cet extrait éclaire largement la vision, longtemps dominante, de paysans supposément très dépendants juridiquement : une vision que l’enseignement scolaire a souvent propagé.

Gérard Béaur poursuit :

« Pourtant au xviii^e siècle, le changement est net : la propriété utile l’emporte de plus en plus sur la propriété éminente, ne serait-ce que parce que, le plus souvent, la redevance est devenue quasiment symbolique tandis que les corvées ne sont plus qu’une survivance. De ce fait, le tenancier, encore une fois paysan ou non, est de plus en plus fréquemment désigné par les juristes comme le véritable propriétaire du fonds. D’ailleurs, il devient quasiment « inexpulsable ». »

A ce processus général dans le Royaume de France, Hervé Coudroy observe une différence dans les Landes :

« Pour moi, la redevance (le cens) a toujours été symbolique. Dans les lièves⁵ de fiefs du XVIe, les tenanciers doivent quelques sous voire quelques ardits chaque année. Il s’agit avant tout de rappeler le lien féodal et non de remplir les caisses du seigneur à une époque où les paysans ne possèdent sans doute que peu de numéraire ».

Il n’y a donc pas que dans les Landes qu’est observé ce processus en faveur de la propriété utile mais le processus diffère d’une région à une autre. Dans les Landes, ce processus est particulière fort et tôt, pour différentes raisons : par la centralité de la maison, la stabilité successorale, par la force des communautés villageoises, par le faible poids économique du propriétaire éminent… mais aussi, par la dimension symbolique et statutaire du capcazal.

Notes :

1. Hervé Coudroy donne un exemple dans cet article de Sud-Ouest. ↩︎
2. Hervé Coudroy : Le propriétaire terrien dans l’actuel canton de Montfort, des « origines » au début du XXe siècle ↩︎
3. Définition sur Wikipédia de bail emphytéotique. ↩︎
4. Béaur, Gérard. « Les rapports de propriété en France sous l’Ancien Régime et dans la Révolution. Transmission et circulation de la terre dans les campagnes françaises du xvie au xixe siècle ». Ruralité française et britannique, XIIIe-XXe siècles, édité par Nadine Vivier, Presses universitaires de Rennes, 2005, https://doi.org/10.4000/books.pur.22533. ↩︎
5. Définition de liève, dans Wikipédia. ↩︎

Ajout du 27 juin 2026 : le dernier bulletin de la société de Borda (bulletin n°562) a réservé une belle surprise à ses lecteurs, avec un article de l’historienne Anne Zink, sur un document qui date de 1513. C’est un véritable tour d’horizon de différentes coutumes qui concernent notamment les Landes.

Elle aborde à un moment donné, l’articulation entre propriété utile et propriété éminente :

« Si vous êtes propriétaire utile d’un bien foncier, vous pouvez le mettre en culture et en recueillir les revenus. Mais comme vous n’en êtes que « propriétaire utile », vous tenez ce bien d’un propriétaire éminent dont la propriété éminente se superpose, comme son nom l’indique, sur votre propriété utile. Le propriétaire éminent ne peut ni cultiver ni récolter, mais il a le droit d’exiger de vous, propriétaire utile, des redevances annuelles exprimées en argent ou en nature. D’autre part, il aurait le droit – si vous vouliez vendre la propriété utile de cette terre ou bien de recevoir une redevance appelée « lods et ventes » qui signifierait qu’il aurait approuvé cette vente et l’acheteur qui tiendra désormais cette parcelle de lui, ou bien, s’il ne l’a pas approuvée -, de reprendre pour lui la propriété utile de cette terre en application du droit de retrait féodal au prix que l’acheteur vous en avait promis. L’expression Des représentations, qui donne son titre au chapitre IX, désigne le fait de présenter au seigneur le projet de vente avec l’identité de l’acheteur qui pourrait vous succéder dans la propriété utile de la parcelle, donc d’entamer le processus qui mène au payement des lods et ventes. Le « retrait lignager » est le droit qu’ont les membres de la famille du vendeur de reprendre le bien en dédommageant l’acheteur. Selon la coutume en usage dans une localité, le retrait lignager l’emporte sur le retrait féodal ou s’incline devant lui : c’est ce dont traite le chapitre X De retrait lignager et autre de la coutume de Dax ».